審計發(fā)現(xiàn)問題匯報

　　一)、財務方面存在的問題：

　　HK公司的財務整體工作質(zhì)量低下，個別會計人員甚至基本上不能勝任本職崗位的工作，尤其是在物流帳務的處理上極不規(guī)范，財務起不到起碼的監(jiān)督和控制作用，不僅不能很好地為業(yè)務服務，很多時候甚至阻礙著業(yè)務的正常開展。具體表現(xiàn)為：

　　1、財務工作方面極不規(guī)范。表現(xiàn)在：學會計論壇

　?、?、部門工作混亂。物流會計***在工作上與主管會計不合作，出納因承擔了大量的應該由物流會計承擔的工作，而造成本職工作積壓，有時也不服從主管會計的工作安排。加上主管會計財務管理水平有限，終形成部門人員之間不能進行有效的溝通，主管會計對部門工作不能有效實施管理的不良局面。

　?、?、會計崗位職責分工不合理。物流會計不記錄物流相關(guān)的往來賬，而由費用會計負責。物流會計職責范圍內(nèi)的大量工作或由出納、業(yè)務處代為完成，影響工作效率和工作質(zhì)量。

　?、邸⑸弦淮螌徲嬋藛T對財務的規(guī)范整改意見不合理，違背《會計法》的準則，要求出納整理并保管會計憑證?，F(xiàn)在出納盡管沒有保管憑證資料，但仍承擔著整理會計憑證的繁瑣工作。

　　④、出納當日的現(xiàn)金、銀行存款收支不能當日處理入賬，做不到日清月結(jié)，不僅不利于日后的對賬，也為截留和挪用貨幣資金留下隱患。

　?、?、賬簿登記不規(guī)范：封面啟用登記不全，物流臺賬甚至無封面;月末沒有本月合計、累計，沒有結(jié)出月末余額，造成取數(shù)十分困難。

　　2、物流帳務不全且不準確。表現(xiàn)在：

　?、?、財務處沒有發(fā)貨收款手工臺帳和庫存商品進銷存手工臺帳：入庫出庫時，物流會計只登記電腦帳不登記手工臺帳，且出庫是根據(jù)《發(fā)貨申請表》而不是《出庫單》登記電腦帳。電腦帳跟不上業(yè)務進度，物流會計自己也表示準確率只能90%以上，曾多次出現(xiàn)所提供的數(shù)據(jù)出現(xiàn)異常偏差的情況(如曾向經(jīng)營公司領(lǐng)導提供過HK的庫存數(shù)為幾個億的事情發(fā)生)。

　?、凇⑷霂焐唐穬H在收到發(fā)票后，才登記庫存商品手工臺帳，出庫商品僅在開出發(fā)票后，才登記庫存商品手工臺帳，庫存商品臺賬的作用僅僅是為了在月底作結(jié)轉(zhuǎn)成本之用。

　?、?、由于財務處沒有發(fā)貨收款手工臺帳和庫存商品進銷存手工臺帳，電腦進銷存帳又不準確，當經(jīng)營公司領(lǐng)導或總公司要求提供物流相關(guān)的報表數(shù)據(jù)時，財務處不能直接提供，每次均是財務處向業(yè)務處索取，由業(yè)務處根據(jù)業(yè)務處的臺帳提供終的數(shù)據(jù)，并且是由出納而不是物流會計完成后的上報工作。

　　3、電算化分工不合理。由于只對***一人進行了電算化的培訓，未讓費用會計***參與，導致費用會計至今不能操作財務電算化，人為造成財務職責分工不合理。而物流會計雖經(jīng)在BH市15天的集中培訓和**公司軟件操作員實地50多天的培訓，但收效甚微，仍不能對財務電算化進行有效的操作。具體情況如前面所述。

　　4、**批發(fā)部存在賬外資金。批發(fā)部代理藥品的現(xiàn)金收支均未通過財務處出納。目前HK公司在批發(fā)部設置一名核算員，同時兼管現(xiàn)金和賬務處理?，F(xiàn)金收支都在批發(fā)部直接進行，手工銷售清單用白條填制。每月月末由核算員作記賬憑證，稱匯總科目后電話報財務處費用會計合并進行賬務處理。實際審計發(fā)現(xiàn)根本沒有合并入HK公司賬務，本次審計開始至今一直聲稱電腦主板送修，不能提供以往的數(shù)據(jù)，無法與其手工票據(jù)進行核查。批發(fā)部非北生產(chǎn)品的經(jīng)營屬于賬外經(jīng)營，根據(jù)目前查明的證據(jù)顯示：賬外現(xiàn)金存折從20xx年*月*日開戶至今，共存入現(xiàn)金×筆共××萬元，支出×筆共××萬元，存折余額為××萬元。

　　5、對易貨來的藥品不作處理，人為制造損失。經(jīng)了解，原安徽TR藥業(yè)公司欠上海大區(qū)BS藥品貨款，以易貨的方式將一批普藥共計人民幣××萬元發(fā)至JLHK，用以沖抵BS藥品欠款。由于HK財務人員不知道該如何入賬處理，將情況反映給***集團財務領(lǐng)導，***集團財務領(lǐng)導直接要求HK公司“款從哪兒來回哪兒去”，致使該批貨物未能及時銷售出去，批號也日漸陳舊，至今仍沒有入賬處理。(注：現(xiàn)批發(fā)部銷售的大部分代理藥品都屬該批藥品)

　　6、人為制造偷漏稅。原HK公司賬面有存貨××萬元，根據(jù)上一次審計人員的要求，直接從賬面轉(zhuǎn)入到“其他應收款——原HK公司”掛賬，給現(xiàn)HK公司從賬面上人為造成稅務上視同銷售的事實，HK公司將可能為此承擔近10萬元的稅款及不能估計的偷漏稅罰款的損失。

　　又，根據(jù)上一次審計的要求，將原老HK公司的應收欠款全部調(diào)整到“其他應收款——原HK公司”掛賬，現(xiàn)已逐步收回這些欠款，但均未入賬，而是直接通過銀行進銀行出的方式，將款項直接轉(zhuǎn)走。現(xiàn)已查明共有×筆回款共計××萬元，并已全部轉(zhuǎn)走。

　　7、投資資金總額不對，多出的投資額去向不明。收購原HK公司時，通過浙江DY*建BH公司先后匯入HK公司賬戶兩筆投資共××萬元以收購HK公司，原公司所有者直接將款項提走。由于財務上沒有將該經(jīng)濟事項入賬處理，為使HK公司賬面實收資本達到××萬元，***集團又投入資金××萬元，這樣***集團前后共投入HK的投資資金實際為××萬元，而HK公司賬面僅顯示收到投資款××萬元，其中20xx從HK公司賬面上未得到體現(xiàn)。

　　另：原收購HK公司的××萬元中，實際包括收購HK大藥房的××萬元，但由于財務上一直沒有作相關(guān)的賬務處理，導致至今HK大藥房的賬面實收資本為0，HK公司賬面的投資也為0的現(xiàn)象。HK大藥房的報表一直沒有與HK公司的報表進行合并，集團財務也未作要求。導致HK公司的員工至今仍認為集團對HK大藥房未作投資。

　　8、倉庫盤點方式不正確。在近一年的時間里，每月三次的庫存盤點，均不知道應該在盤點前根據(jù)庫存商品賬面數(shù)預先準備好盤點清冊，并與業(yè)務處內(nèi)勤、倉庫保管員對賬后再進行盤點?，F(xiàn)場盤點時，僅用空白紙張記錄實物數(shù)，盤點完畢后，再回公司核對賬務，白紙上記錄的盤點數(shù)又不敢數(shù)字準確，還要多方核對。根本無法現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)是否存在賬實不符的情況。庫存盤點流于形式。

　　9、財務無法對業(yè)務提成及開發(fā)票申請進行有效審核。物流會計由于沒有《發(fā)貨收款臺賬》，電腦賬又跟不上業(yè)務進度且無法準確，因而無法對《發(fā)票開票申請表》及《業(yè)務提成表》進行審核。目前實際操作方法是：由出納借用業(yè)務處保存的《發(fā)貨申請表》，經(jīng)查找核對后進行審核。不僅大大增加出納的工作量，且不能其準確性，也造成對開票和業(yè)務提成審批的拖延，降低財務服務質(zhì)量。對此經(jīng)營公司領(lǐng)導及業(yè)務員多有怨詞。

　　10、物流賬務處理缺乏基本技能。調(diào)貨、換貨沒有按規(guī)定的程序進行處理，物流會計也不明白應該如何處理，從而導致電腦賬因物流不規(guī)范而無法處理，電腦中數(shù)據(jù)明顯不可用。

　　11、財務對物流失控。除北生產(chǎn)品外，批發(fā)部經(jīng)營的其他代理藥品在財務處、業(yè)務處均沒有臺賬(只是在倉庫設一核算員進行核算，且登賬不及時)，難以進行有效的監(jiān)督和控制。

　　12、財務對大藥房失控。大藥房的進、銷、存賬均由柜臺營業(yè)員自己登記，財務處只由費用會計登記金額賬，沒有登記相關(guān)的商品品種明細和數(shù)量，因而無法對該業(yè)務進行有效的監(jiān)督和控制。

物流程序方面存在的問題：

　　1、入庫不規(guī)范。業(yè)務處將股份公司寄到的發(fā)貨回執(zhí)交倉庫保管員，收到貨物后，不經(jīng)質(zhì)檢檢驗簽字，由倉庫員直接入庫，填開入庫單。入庫單無質(zhì)檢聯(lián)。而目前集團公司要求的規(guī)范作法是：經(jīng)營公司業(yè)務處接到貨物后清點與訂購單及供貨單位的發(fā)貨回執(zhí)無誤后，立即填開入庫單，質(zhì)量部門驗收合格簽字后，倉庫保管員根據(jù)入庫單驗貨無誤入庫后簽字，分別交至業(yè)務處及財務處記賬(入庫單上須注明生產(chǎn)批號)。

　　2、出庫不規(guī)范。

　　發(fā)貨程序不規(guī)范，是造成整個HK公司物流賬務混亂的根源。

　　按上次審計現(xiàn)場整改的要求，HK公司發(fā)貨程序是：將審批完的發(fā)貨申請表傳真給庫管員發(fā)貨 → 登記發(fā)貨通知單 → 登記銷售臺賬 → 登記產(chǎn)品發(fā)貨明細賬。而目前集團公司要求的規(guī)范作法是：營銷公司業(yè)務處接到已批準的“發(fā)貨申請表”立即填開出庫單(出庫單上要填寫“發(fā)貨申請表”編號及生產(chǎn)批號)→ 質(zhì)量部門簽字后 → 倉庫保管員憑出庫單“發(fā)貨聯(lián)”發(fā)貨 → 業(yè)務處組織發(fā)運。出庫單“業(yè)務聯(lián)”交業(yè)務處內(nèi)勤記賬，“財務聯(lián)”交財務處記賬。

　　上一次審計現(xiàn)場整改中：不要求業(yè)務處開據(jù)出庫單;倉庫保管員根據(jù)傳真來的發(fā)貨申請表進行發(fā)貨后補開出庫單;各部門根據(jù)發(fā)貨申請表登記相關(guān)臺賬。

　　以上幾點是HK物流賬混亂的根源。同時HK的物流中還存在以下問題：

　?、?、發(fā)貨申請表審批手續(xù)不全。

　?、?、出庫未通過質(zhì)檢，沒有完全按先出的原則發(fā)貨。

　?、?、倉庫憑業(yè)務處傳真的發(fā)貨申請表發(fā)貨或電話通知發(fā)貨，事后補辦手續(xù)。

　?、?、發(fā)貨有時不通過庫管員，由發(fā)貨員直接發(fā)貨，事后補辦手續(xù)。

　?、?、因質(zhì)量問題出現(xiàn)退貨，未經(jīng)質(zhì)檢檢驗，且未入庫又直接補貨出庫。

　?、?、違反規(guī)定直接發(fā)貨給業(yè)務員。

　　3、盤庫方法不正確。

　?、佟⒈P庫前不對賬，不預作盤點清單。

　?、?、現(xiàn)場盤點沒有業(yè)務處人員參加。

　?、?、不能現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)是否存在賬實不符情況。

　　三、對HK現(xiàn)有財務人員的評價

　　根據(jù)這次審計的結(jié)果來看，目前JLHK財務各個崗位人員基本素質(zhì)普遍偏低，個別崗位達不到相應崗位應該具備的技能，具體評價如下：

　　1、主管會計(費用會計)***：處理外圍社會關(guān)系(工商、稅務)的能力較強，具備一定的全盤帳務處理能力，但管理能力一般，電腦應用技能較低，費用開支把關(guān)不嚴，對財務規(guī)范化管理缺乏足夠的認識，對物流方面的規(guī)范化管理也缺乏足夠的了解，物流方面的財務相關(guān)能力較差。其在財務處缺乏足夠的威信，很難有效地組織起財務部門的工作。

　　2、物流會計***：經(jīng)過兩次電算化的培訓，具備了一定的電算化基礎(chǔ)，但仍不能完全掌握電算化的操作技能;財務基本功不扎實，對自己所負責的工作范圍內(nèi)一些基本的財務技能如記錄臺賬、盤貨等不求甚解;對物流的規(guī)范化操作流程缺乏必需的了解，對自己經(jīng)手的工作責任心不夠，工作上主觀能動性差。提供的物流相關(guān)數(shù)據(jù)所花費時間長且無法其準確，其經(jīng)管的物流賬對于公司的物流管理而言基本上沒有起到任何作用。

　　3、出納***：對公司較為忠誠，有較強的監(jiān)督把關(guān)意識，但財務基本功相對較差，電腦應用技能較低，工作效率不高。

　　4、批發(fā)部核算員***：財務電算化畢業(yè)，有較強的電腦操作能力，具備一定的財務基本功，接受能力較強，但實踐經(jīng)驗不足，缺乏立帳務處理的工作經(jīng)驗，若能得到有效的指導和幫助，將能很快勝任HK會計崗位的工作。

資產(chǎn)報廢評估：國有資產(chǎn)設備報廢管理中存在的問題

在新競爭格局下，國有企業(yè)設備規(guī)模日益龐大，隨著技術(shù)更新交替，需要被淘汰處置的設備也日益增多。

如果沒有規(guī)范有效的設備報廢處置管理方法，將會造成國有資源浪費及國有資產(chǎn)流失等現(xiàn)象。

那么，國有資產(chǎn)設備報廢管理中存在哪些問題呢？

目前，有些企業(yè)在抓設備管理時，非常重視設備的前期購置、使用與維護的管理，卻忽視了設備報廢管理這一環(huán)節(jié)，對設備報廢管理的重要性認識不夠。

設備報廢時，單純地認為設備不能使用就報廢，對設備報廢的原因沒能很好地分析，對于重大或成批設備，缺少技術(shù)性、經(jīng)濟性的論證，設備報廢處置前也沒能妥善的保管，將殘值看作是一堆廢料，使企業(yè)蒙受無謂的經(jīng)濟損失。

1.對設備報廢工作重視不夠

有些企業(yè)對設備的前期管理很重視，包括設備的購置、使用和維護，但對設備報廢管理工作重視不夠。

認為設備達到報廢條件就報廢，沒有對報廢設備進行系統(tǒng)論證，只是簡單的根據(jù)設備的到期年限、陳舊狀況以及所需配件的限制，就確定設備是否報廢。

設備報廢后也沒有進行妥善保管，將報廢設備看作是一堆廢料，沒有保值增值意識。

2.設備報廢制度不健全

對于報廢設備沒有一個規(guī)范的程序?qū)ζ溥M行制約，沒有對報廢管理制度進行細化，沒有設備報廢申報、鑒定及處置的具體實施細則，報廢工作隨意性強。

3.設備報廢流程不規(guī)范

有些企業(yè)報廢流程過于簡單，尤其對于重大或成批設備，在進行設備報廢的時候，也是和普通設備報廢流程一樣。

沒有企業(yè)設備報廢鑒定小組出具的鑒定報告等，很隨意地就報廢了，

致使有些性能還可以，價值較高的設備沒有充分發(fā)揮其應有的價值。

房地產(chǎn)評估
隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的新的增長點，但同時房地產(chǎn)也是容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟、引發(fā)金融風險的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風險和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押評估體系的健全就顯得極為重要。
中文名房地產(chǎn)估價全 稱房地產(chǎn)價格評估行 業(yè)房地產(chǎn)分 類一般評估
目錄
1 估價概述
2 評估類型
3 評估原則
估價概述編輯
房地產(chǎn)估價 全稱房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進行估價,也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有性、技術(shù)性、復雜性，是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。
房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價。
建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。
土地生熟程度指基礎(chǔ)設施的通達程度和土地的平整程度。
三通一平指水、電、道路通，土地平整。
七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。
資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價格的比率。實質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。
標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
出讓地價、轉(zhuǎn)讓地價和其他地價。
房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
是指、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
補地價是指在更改原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給的一筆地價。

完善房地產(chǎn)評估防范房地產(chǎn)金融風險的措施
（一）評估理論和評估方法方面
1.借鑒國外的評估理論和方法
中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、比率、利率、年限等抵中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學依據(jù)，主觀性大。
2.對現(xiàn)有評估方法進行創(chuàng)新和完善
在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因為一般規(guī)定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化，若這時候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進行處置，抵押物的現(xiàn)值與評估價值就會存在相當?shù)牟町悺?br /> （二）評估師隊伍建設方面
1.嚴格評估師行業(yè)準入
日本的房地產(chǎn)評估行業(yè)對評估師的選拔是非常嚴格的，評估師要通過單個層次的嚴格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，、第二次的合
圖書信息編輯 播報
書 名: 房地產(chǎn)評估
作　者：王景升
出版社： 東北財經(jīng)大學出版社
出版時間： 2010年04月
ISBN: 9787811229622
開本： 16開
定價: 30.00 元
內(nèi)容簡介編輯 播報
《房地產(chǎn)評估》內(nèi)容簡介：隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，資產(chǎn)評估作為為市場提供估價服務的中介行業(yè)也得到迅猛發(fā)展，社會對資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師以及具有資產(chǎn)評估知識人才的需求不斷增加。為適應資產(chǎn)評估人才培養(yǎng)的需要，部分財經(jīng)類院校開辦了資產(chǎn)評估，或在財務管理下設置資產(chǎn)評估培養(yǎng)方向，并開設了資產(chǎn)評估原理、房地產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、企業(yè)價值評估等多門課程。為完善資產(chǎn)評估教材體系，使學生能夠系統(tǒng)地學習和掌握房地產(chǎn)評估的基本理論和評估技能，我們編寫了這本《房地產(chǎn)評估》教材。
圖書目錄編輯 播報
第1章 房地產(chǎn)概述
學習目標
1.1 房地產(chǎn)及其特征
1.2 房地產(chǎn)價值與價格
1.3 房地產(chǎn)價格的影響因素
本章 小結(jié)
主要概念
基本訓練
第2章 房地產(chǎn)評估基礎(chǔ)
學習目標
2.1 房地產(chǎn)評估的含義
2.2 房地產(chǎn)評估的目的
2.3 房地產(chǎn)評估的原則
2.4 房地產(chǎn)評估的價值類型
本章 小結(jié)
主要概念
基本訓練
第3章 房地產(chǎn)評估程序
學習目標
3.1 評估委托與受理
3.2 評估基本事項與評估業(yè)務約定書
3.3 評估作業(yè)計劃、現(xiàn)場查勘與資料搜集
3.4 房地產(chǎn)價值評定估算
3.5 評估報告與評估資料歸檔
本章 小結(jié)
主要概念
基本訓練
第4章 市場法
學習目標
4.1 市場法的基本原理
4.2 資料的搜集與整理
4.3 可比實例的選取與標準化
4.4 交易情況的修正
4.5 交易日期的修正
4.6 區(qū)域因素的修正
4.7 個別因素的修正
4.8 確定評估對象價值
4.9 市場法應用舉例
本章 小結(jié)
主要概念
基本訓練
第5章 成本法
學習目標
5.1 成本法的基本原理
5.2 房地產(chǎn)重置成本及估測
5.3 房地產(chǎn)貶值及估測
5.4 房地產(chǎn)價值的估算
5.5 房屋完損等級的評定標準
5.6 成本法應用舉例
本章 小結(jié)
主要概念
基本訓練
第6章 收益法
學習目標
6.1 收益法的基本原理
6.2 房地產(chǎn)的收入
6.3 房地產(chǎn)的運營費用
6.4 房地產(chǎn)凈收入的預測
6.5 直接資本化率與折現(xiàn)率
6.6 直接資本化法
6.7 收益折現(xiàn)法
6.8 收益法應用舉例
本章 小結(jié)
主要概念
基本訓練
第7章 假設開發(fā)法
學習目標
7.1 假設開發(fā)法的基本原理
7.2 假設開發(fā)法的評估計算公式
7.3 假設開發(fā)法的評估步驟
7.4 假設開發(fā)法應用舉例
本章 小結(jié)
主要概念
基本訓練
第8章 路線價法
學習目標
8.1 路線價法的基本原理
8.2 路線價法的評估步驟
8.3 路線價法應用舉例
本章 小結(jié)
主要概念
基本訓練
第9章 城鎮(zhèn)土地分等定級與基準地價評估
學習目標
9.1 城鎮(zhèn)土地的分等定級
9.2 基準地價的評估
9.3 高層建筑地價的分攤
本章 小結(jié)
主要概念
基本訓練
第10章 不同評估目的的房地產(chǎn)評估
學習目標
10.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估
10.2 房地產(chǎn)抵押的評估
10.3 房地產(chǎn)課稅的評估
10.4 投資性房地產(chǎn)的評估
10.5 征地和房屋拆遷補償?shù)脑u估
本章 小結(jié)
主要概念
基本訓練
第11章 房地產(chǎn)評估報告
學習目標
11.1 房地產(chǎn)評估報告概述
11.2 房地產(chǎn)評估報告的結(jié)構(gòu)與具體內(nèi)容
11.3 房地產(chǎn)評估報告的編制
本章 小結(jié)
主要概念
基本訓練
主要參考文獻
附錄
附錄1 《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》
附錄2 《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》

評估方法編輯 播報
成本法
（1）成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
（2）重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設利潤）得出完全重置，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確。
剩余法
房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
收益法
不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
假設開發(fā)法
對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。
基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。
路線價法
土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
評估特點編輯 播報
一、房地產(chǎn)投資價值評估結(jié)果為“非市場價值”
投資價值是針對特定投資者而言，市場價值是對于典型投資者或大多數(shù)投資者而言。因此，投資價值可能、等于，也可能值。
二、房地產(chǎn)投資價值評估條件是基于“特定對象”
特定對象包括特定投資者(雙方或多方)、特定的房地產(chǎn)項目雙重含義。房地產(chǎn)投資價值評估一般以特定對象為基礎(chǔ)，這是房地產(chǎn)投資價值區(qū)別于市場價值額根本原因。
三、房地產(chǎn)投資價值評估更強調(diào)合理性原則
房地產(chǎn)投資價值評估除應考慮一般的房地產(chǎn)估價原則外，更強調(diào)合理性原則。即估價人員需要站在投資行為各方的角度，綜合平衡考慮客觀、合理的價值，評估結(jié)果應考慮各方的可接受性，有些估價行為需要超出狹隘的合法性原則范疇。
四、房地產(chǎn)投資價值評估方法突破傳統(tǒng)估價
房地產(chǎn)投資價值評估與傳統(tǒng)市場價值評估在方法的選擇上有較大的不同。傳統(tǒng)市場價值評估方法選擇一般基于估價對象和估價目的考慮，房地產(chǎn)投資價值評估除了考 慮估價對象和估價目的外，同時要關(guān)注投資行為的特定特點和潛在投資行為，除較多的采用假設開發(fā)和收益還原等傳統(tǒng)方法外，還要考慮現(xiàn)金流量折現(xiàn)等經(jīng)濟評價方法。
五、房地產(chǎn)投資價值評估多需比較多方案
由于投資方式的不同，房地產(chǎn)投資價值評估結(jié)果也往往需要多個方案進行比較，分析各個方案實施的風險性和價值效益，為委托方提供多個價值指標或區(qū)間指標，這也是房地產(chǎn)投資價值評估區(qū)別于傳統(tǒng)鑒證類評估的重要表現(xiàn)形式之一。
評估參考編輯 播報
房地產(chǎn)泡沫成因、評估、預控
房地產(chǎn)評估中幾個問題的思考
關(guān)于房地產(chǎn)價格隨機波動與評估、抵押風險的研究
我國房地產(chǎn)評估市場的規(guī)范問題
房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制及評估要點
當前我國房地產(chǎn)評估亟待解決的幾個問題
基于模糊數(shù)學的“快速遞減加權(quán)式”在比較法評估房地產(chǎn)價格中的應用研究
房地產(chǎn)泡沫的評估與防范
正確理解、靈活運用基準地價修正法——房地產(chǎn)價格評估方法淺析
房地產(chǎn)評估風險形成機制及其防范對策探討
規(guī)范發(fā)展我國房地產(chǎn)評估業(yè)的片斷思考
探索城市房屋拆遷中被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格
項目房地產(chǎn)市場分析的有效性評估
當前房地產(chǎn)評估市場狀況淺析
房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制后存在的問題及發(fā)展對策
對房地產(chǎn)拆遷評估的幾點思考
淺析房地產(chǎn)品牌及其價值評估
淺議抵押房地產(chǎn)價格評估風險
實物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資項目評估中的運用
基于模糊數(shù)學的房地產(chǎn)評估實務
對完善房地產(chǎn)價格評估人員執(zhí)業(yè)資格制度的思考
涉案房地產(chǎn)評估探討
銀行抵押工作中涉及房地產(chǎn)價值評估業(yè)務所遇到的問題的思考
當前保定市房地產(chǎn)價格評估業(yè)存在的問題及對策
關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)脫鉤改制的通知
我國房地產(chǎn)評估業(yè)在加入WTO后所面臨的問題及對策初探
享樂評價法在房地產(chǎn)評估中的應用
重慶市房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)脫鉤改制之實踐
議房地產(chǎn)項目評估報告的編制
我國房地產(chǎn)價值評估的現(xiàn)狀與對策
房地產(chǎn)品牌及其價值評估
房地產(chǎn)抵押價格評估探析
房地產(chǎn)評估機構(gòu)改革芻議
房地產(chǎn)抵押業(yè)務評估中的弊端及相應對策
不同評估目的下房地產(chǎn)估價方法的選擇
房地產(chǎn)評估中三種評估方法的比較研究
AHP法在房地產(chǎn)價格評估中的應用研究
關(guān)于建行房地產(chǎn)項目評估的若干思考
房地產(chǎn)變現(xiàn)價格評估芻議
全球化對中國房地產(chǎn)評估業(yè)的影響及對策
房地產(chǎn)清算價格評估探析
淺析房地產(chǎn)評估機構(gòu)的行業(yè)風險
淺析房地產(chǎn)司法強制變現(xiàn)對評估價值的影響
我國房地產(chǎn)評估業(yè)存在的問題和對策
商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押評估問題探討
收益還原法評估中房地產(chǎn)折舊費問題的探討
房地產(chǎn)評估系統(tǒng)的研究
議房地產(chǎn)抵押價格評估
房地產(chǎn)開發(fā)項目信貸評估分析
用收益法評估房地產(chǎn)如何確定資本化率
房地產(chǎn)評估企業(yè)面臨的問題和發(fā)展思路
房地產(chǎn)評估中使用年限與折舊年限的區(qū)別
房地產(chǎn)三種評估方法結(jié)果異同之經(jīng)濟分析
房地產(chǎn)價格評估的系統(tǒng)分析與設計
試論房地產(chǎn)評估中的建筑物的損耗淺析
房地產(chǎn)抵押評估中存在的風險誘因
模糊模式識別在房地產(chǎn)評估中選取可比實例的應用
對房地產(chǎn)價格評估管理工作的幾點思考
試論房地產(chǎn)市場價格評估體系的建立與運作
對一宗房地產(chǎn)評估案例的評析與思考
房地產(chǎn)抵押評估中的“保守性”質(zhì)疑
淺談涉案房地產(chǎn)的評估
集體房地產(chǎn)抵押價值評估初探
商業(yè)房地產(chǎn)租賃價格評估的特點
脫鉤改制與房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展
談房地產(chǎn)價格評估業(yè)亟待解決的問題
住宅小區(qū)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟風險的評估
淺談影響涉房地產(chǎn)價格評估的幾個因素
房地產(chǎn)投資評估與決策系統(tǒng)的分析與設計
房地產(chǎn)市場比較法評估支持系統(tǒng)設計與應用研究
房地產(chǎn)投資風險的仿真評估
淺析中國房地產(chǎn)企業(yè)價值評估方法
基于模糊神經(jīng)網(wǎng)絡的房地產(chǎn)價格評估問題研究
論經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)評估的影響
新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力評估
房地產(chǎn)品牌價值評估
提高我國房地產(chǎn)評估業(yè)評估質(zhì)量芻議
房地產(chǎn)價格的不確定性分析與評估方法研究
房地產(chǎn)價格的灰色類比評估方法
供求失衡房地產(chǎn)市場中的成本法評估
房地產(chǎn)項目可行性評估初探
基于BS模式的房地產(chǎn)評估項目管理系統(tǒng)的研究與實施
我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中的生態(tài)評估
基于特征價格的房地產(chǎn)評估新方法
房地產(chǎn)拆遷評估的難點及應對措施
房地產(chǎn)項目評估分析與配套體系構(gòu)建
房地產(chǎn)泡沫的成因、評估與預控
對房地產(chǎn)評估中“折舊補償模型”公式的質(zhì)疑與探討
論國企改制中的房地產(chǎn)評估
對建立區(qū)域房地產(chǎn)市場評估體系的思考
房地產(chǎn)評估風險的辨析
當前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題及對策研究
現(xiàn)狀分析編輯 播報

整體資產(chǎn)評估摸清家底，完善企業(yè)資產(chǎn)管理。以財務報告為目的的資產(chǎn)評估成為企業(yè)資產(chǎn)管理的重要環(huán)節(jié)。對有形資產(chǎn)的評估、管理與應用，多年來企業(yè)自身已經(jīng)形成了一套比較科學有效的制度，其資產(chǎn)量在相關(guān)財務報告中已得到了充分的揭示。但是一個企業(yè)到底有哪些無形資產(chǎn)，其價值量如何，作為企業(yè)的管理者并不清楚，形成了資產(chǎn)管理的盲點。只有摸清這部分資產(chǎn)的真實價值，才能做到心中有數(shù)，進而變被動管理為主動管理，使之規(guī)范化，以企業(yè)資產(chǎn)的完整性。
為經(jīng)營者提供管理、決策依據(jù)。無形資產(chǎn)價值其本質(zhì)是無形資產(chǎn)的培育、發(fā)展情況，企業(yè)的創(chuàng)新能力和贏利能力，企業(yè)資源的利用狀況和利用效率、效果，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的潛力，企業(yè)管理水平的高低等等。評估的過程是資產(chǎn)清查的過程，在于發(fā)現(xiàn)企業(yè)在資產(chǎn)管理、經(jīng)營過程、資本結(jié)構(gòu)、企業(yè)效率和盈利能力等各個方面存在的問題和不足，努力解決或為企業(yè)提供建設性的意見和建議，有利于經(jīng)營者對無形資產(chǎn)投資做出明智的決策，合理分配資源，減少投資的浪費。

拆遷廠房評估方法和補償方法補償不合理，提高征地拆遷補償
導讀：1、市場比較法。2、成本法。3、收益法。4、假設開發(fā)法。5、基準地價修正法。拆遷廠房補償標準1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣依法批準的征地補償安置方案規(guī)定。
拆遷廠房評估方法和補償標準
拆遷廠房評估方法和補償標準
廠房主要還是用于公司或者是企業(yè)的一些材料和物資的加工和存貯的作用的，而且一般位于城市的周邊占地面積很大的，但是對于土地不夠的時候就會被拆遷了，那么在拆遷補償?shù)臅r候拆遷廠房評估方法是什么呢。
一、拆遷廠房評估方法

1、市場比較法。市場比較法是具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。

2、成本法。成本法是通過求取估價對象在估價時點的或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

3、收益法。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設開發(fā)法。是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準地價修正法?；鶞实貎r修正法是在確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

二、拆遷廠房補償標準

1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣依法批準的征地補償安置方案規(guī)定。

2、按規(guī)定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。原土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用年平均年產(chǎn)值的30倍的土地管理規(guī)定，已經(jīng)在《土地管理法》中刪除。

征收農(nóng)民土地，應有合法項目，按照國有土地補償程序，給予被征收人合理補償，先補償，再征收，任何違反以上基本原則的征收行為都屬于違法征收。被征收人可以拒絕簽訂征地補償安置協(xié)議，以申請信息公開，提起行政復議，行政訴訟等方式爭取自己的合法權(quán)利。

以上的內(nèi)容就是關(guān)于廠房拆遷的時候補償?shù)囊?guī)定了，補償標準是根據(jù)相關(guān)部門規(guī)定的，以及根據(jù)五種拆遷廠房評估方法的計算的，分別是市場比較法、成本和收益法、假設開發(fā)法以及基準地價修正法的計算得來的，但是基本的就是安置費和拆遷補償費還是有點。

主營產(chǎn)品: 資產(chǎn)評估報告,固定資產(chǎn)評估,財務審計報告,專項目審計報告

成都帕克資產(chǎn)評估事務所(有限合伙)）是四川省財政廳注冊成立、四川省資產(chǎn)評估協(xié)會監(jiān)管的評估機構(gòu)，企業(yè)實收注冊資本700萬元。現(xiàn)位于中國（四川）自由貿(mào)易試驗區(qū)成都高新區(qū)益州大道中段555號星空國際B座10樓。目前，從事資產(chǎn)評估業(yè)務的人員有10余人，具有其他職稱的人員有20余人，均具有本科以上學歷，業(yè)務素質(zhì)良好。設有知識產(chǎn)權(quán)部、資產(chǎn)評估部、業(yè)務審計部、業(yè)務發(fā)展部、行政人事部等職能部門：提供IPO上市、資產(chǎn)重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、品牌評估、投融資評估等服務，資產(chǎn)減值評估、無形資產(chǎn)增資、知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押、車輛評估、房地產(chǎn)評估、損失評估、司法鑒定等資產(chǎn)評估業(yè)務和審計業(yè)務。 我們以完善的評估實踐團隊、豐富的評估經(jīng)驗和嚴謹?shù)姆諔B(tài)度，為委托人和服務對象提供的服務，得到各級領(lǐng)導、社會各界和司法部門的充分認可和高度贊揚。的價格評估為服務對象提供了可靠的利益保護。 公司自成立以來，竭誠為企業(yè)提供的資產(chǎn)評估咨詢服務。已開展資產(chǎn)評估業(yè)務*百項，無投訴。具有良好的社會信譽和企業(yè)影響力?？蛻艉蛨蟾媸褂谜邔ξ覀兊膱?zhí)業(yè)水平和服務態(tài)度給予了很高的評價。 成都帕克資產(chǎn)評估事務所(有限合伙)內(nèi)部管理制度非常健全，運作流程規(guī)范，依托我們的優(yōu)勢、信息優(yōu)勢、人才優(yōu)勢，秉承“客觀公正、誠信服務、勤勉負責、進取、”的宗旨“效率、微利、義利”的經(jīng)營理念，通過我們?nèi)w員工的敬業(yè)努力，為新老客戶提供的服務評價和咨詢服務。

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  林業(yè)價值評估,審計報告

  面議

  產(chǎn)品名：資產(chǎn)評估

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  財務驗咨報告,審計報告

  面議

  產(chǎn)品名：資產(chǎn)評估

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  審計報告公司,林地評估

  面議

  產(chǎn)品名：資產(chǎn)評估

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  二手設備評估,林地評估

  面議

  產(chǎn)品名：資產(chǎn)評估

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  財務驗咨報告,林地評估

  面議

  產(chǎn)品名：資產(chǎn)評估

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  財務審計報告,審計報告

  面議

  產(chǎn)品名：資產(chǎn)評估

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  驗咨審計報告,林地評估

  面議

  產(chǎn)品名：資產(chǎn)評估

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  二手設備評估,審計報告

  面議

  產(chǎn)品名：資產(chǎn)評估