審計發(fā)現(xiàn)問題匯報

　　一)、財務方面存在的問題：

　　HK公司的財務整體工作質(zhì)量低下，個別會計人員甚至基本上不能勝任本職崗位的工作，尤其是在物流帳務的處理上極不規(guī)范，財務起不到起碼的監(jiān)督和控制作用，不僅不能很好地為業(yè)務服務，很多時候甚至阻礙著業(yè)務的正常開展。具體表現(xiàn)為：

　　1、財務工作方面極不規(guī)范。表現(xiàn)在：學會計論壇

　?、?、部門工作混亂。物流會計***在工作上與主管會計不合作，出納因承擔了大量的應該由物流會計承擔的工作，而造成本職工作積壓，有時也不服從主管會計的工作安排。加上主管會計財務管理水平有限，終形成部門人員之間不能進行有效的溝通，主管會計對部門工作不能有效實施管理的不良局面。

　?、凇媿徫宦氊煼止げ缓侠?。物流會計不記錄物流相關(guān)的往來賬，而由費用會計負責。物流會計職責范圍內(nèi)的大量工作或由出納、業(yè)務處代為完成，影響工作效率和工作質(zhì)量。

　　③、上一次審計人員對財務的規(guī)范整改意見不合理，違背《會計法》的準則，要求出納整理并保管會計憑證?，F(xiàn)在出納盡管沒有保管憑證資料，但仍承擔著整理會計憑證的繁瑣工作。

　?、堋⒊黾{當日的現(xiàn)金、銀行存款收支不能當日處理入賬，做不到日清月結(jié)，不僅不利于日后的對賬，也為截留和挪用貨幣資金留下隱患。

　　⑤、賬簿登記不規(guī)范：封面啟用登記不全，物流臺賬甚至無封面;月末沒有本月合計、累計，沒有結(jié)出月末余額，造成取數(shù)十分困難。

　　2、物流帳務不全且不準確。表現(xiàn)在：

　?、佟⒇攧仗帥]有發(fā)貨收款手工臺帳和庫存商品進銷存手工臺帳：入庫出庫時，物流會計只登記電腦帳不登記手工臺帳，且出庫是根據(jù)《發(fā)貨申請表》而不是《出庫單》登記電腦帳。電腦帳跟不上業(yè)務進度，物流會計自己也表示準確率只能90%以上，曾多次出現(xiàn)所提供的數(shù)據(jù)出現(xiàn)異常偏差的情況(如曾向經(jīng)營公司領(lǐng)導提供過HK的庫存數(shù)為幾個億的事情發(fā)生)。

　?、?、入庫商品僅在收到發(fā)票后，才登記庫存商品手工臺帳，出庫商品僅在開出發(fā)票后，才登記庫存商品手工臺帳，庫存商品臺賬的作用僅僅是為了在月底作結(jié)轉(zhuǎn)成本之用。

　?、?、由于財務處沒有發(fā)貨收款手工臺帳和庫存商品進銷存手工臺帳，電腦進銷存帳又不準確，當經(jīng)營公司領(lǐng)導或總公司要求提供物流相關(guān)的報表數(shù)據(jù)時，財務處不能直接提供，每次均是財務處向業(yè)務處索取，由業(yè)務處根據(jù)業(yè)務處的臺帳提供終的數(shù)據(jù)，并且是由出納而不是物流會計完成后的上報工作。

　　3、電算化分工不合理。由于只對***一人進行了電算化的培訓，未讓費用會計***參與，導致費用會計至今不能操作財務電算化，人為造成財務職責分工不合理。而物流會計雖經(jīng)在BH市15天的集中培訓和**公司軟件操作員實地50多天的培訓，但收效甚微，仍不能對財務電算化進行有效的操作。具體情況如前面所述。

　　4、**批發(fā)部存在賬外資金。批發(fā)部代理藥品的現(xiàn)金收支均未通過財務處出納。目前HK公司在批發(fā)部設(shè)置一名核算員，同時兼管現(xiàn)金和賬務處理?，F(xiàn)金收支都在批發(fā)部直接進行，手工銷售清單用白條填制。每月月末由核算員作記賬憑證，稱匯總科目后電話報財務處費用會計合并進行賬務處理。實際審計發(fā)現(xiàn)根本沒有合并入HK公司賬務，本次審計開始至今一直聲稱電腦主板送修，不能提供以往的數(shù)據(jù)，無法與其手工票據(jù)進行核查。批發(fā)部非北生產(chǎn)品的經(jīng)營屬于賬外經(jīng)營，根據(jù)目前查明的證據(jù)顯示：賬外現(xiàn)金存折從20xx年*月*日開戶至今，共存入現(xiàn)金×筆共××萬元，支出×筆共××萬元，存折余額為××萬元。

　　5、對易貨來的藥品不作處理，人為制造損失。經(jīng)了解，原安徽TR藥業(yè)公司欠上海大區(qū)BS藥品貨款，以易貨的方式將一批普藥共計人民幣××萬元發(fā)至JLHK，用以沖抵BS藥品欠款。由于HK財務人員不知道該如何入賬處理，將情況反映給***集團財務領(lǐng)導，***集團財務領(lǐng)導直接要求HK公司“款從哪兒來回哪兒去”，致使該批貨物未能及時銷售出去，批號也日漸陳舊，至今仍沒有入賬處理。(注：現(xiàn)批發(fā)部銷售的大部分代理藥品都屬該批藥品)

　　6、人為制造偷漏稅。原HK公司賬面有存貨××萬元，根據(jù)上一次審計人員的要求，直接從賬面轉(zhuǎn)入到“其他應收款——原HK公司”掛賬，給現(xiàn)HK公司從賬面上人為造成稅務上視同銷售的事實，HK公司將可能為此承擔近10萬元的稅款及不能估計的偷漏稅罰款的損失。

　　又，根據(jù)上一次審計的要求，將原老HK公司的應收欠款全部調(diào)整到“其他應收款——原HK公司”掛賬，現(xiàn)已逐步收回這些欠款，但均未入賬，而是直接通過銀行進銀行出的方式，將款項直接轉(zhuǎn)走?，F(xiàn)已查明共有×筆回款共計××萬元，并已全部轉(zhuǎn)走。

　　7、投資資金總額不對，多出的投資額去向不明。收購原HK公司時，通過浙江DY*建BH公司先后匯入HK公司賬戶兩筆投資共××萬元以收購HK公司，原公司所有者直接將款項提走。由于財務上沒有將該經(jīng)濟事項入賬處理，為使HK公司賬面實收資本達到××萬元，***集團又投入資金××萬元，這樣***集團前后共投入HK的投資資金實際為××萬元，而HK公司賬面僅顯示收到投資款××萬元，其中20xx從HK公司賬面上未得到體現(xiàn)。

　　另：原收購HK公司的××萬元中，實際包括收購HK大藥房的××萬元，但由于財務上一直沒有作相關(guān)的賬務處理，導致至今HK大藥房的賬面實收資本為0，HK公司賬面的投資也為0的現(xiàn)象。HK大藥房的報表一直沒有與HK公司的報表進行合并，集團財務也未作要求。導致HK公司的員工至今仍認為集團對HK大藥房未作投資。

　　8、倉庫盤點方式不正確。在近一年的時間里，每月三次的庫存盤點，均不知道應該在盤點前根據(jù)庫存商品賬面數(shù)預先準備好盤點清冊，并與業(yè)務處內(nèi)勤、倉庫保管員對賬后再進行盤點。現(xiàn)場盤點時，僅用空白紙張記錄實物數(shù)，盤點完畢后，再回公司核對賬務，白紙上記錄的盤點數(shù)又不敢數(shù)字準確，還要多方核對。根本無法現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)是否存在賬實不符的情況。庫存盤點流于形式。

　　9、財務無法對業(yè)務提成及開發(fā)票申請進行有效審核。物流會計由于沒有《發(fā)貨收款臺賬》，電腦賬又跟不上業(yè)務進度且無法準確，因而無法對《發(fā)票開票申請表》及《業(yè)務提成表》進行審核。目前實際操作方法是：由出納借用業(yè)務處保存的《發(fā)貨申請表》，經(jīng)查找核對后進行審核。不僅大大增加出納的工作量，且不能其準確性，也造成對開票和業(yè)務提成審批的拖延，降低財務服務質(zhì)量。對此經(jīng)營公司領(lǐng)導及業(yè)務員多有怨詞。

　　10、物流賬務處理缺乏基本技能。調(diào)貨、換貨沒有按規(guī)定的程序進行處理，物流會計也不明白應該如何處理，從而導致電腦賬因物流不規(guī)范而無法處理，電腦中數(shù)據(jù)明顯不可用。

　　11、財務對物流失控。除北生產(chǎn)品外，批發(fā)部經(jīng)營的其他代理藥品在財務處、業(yè)務處均沒有臺賬(只是在倉庫設(shè)一核算員進行核算，且登賬不及時)，難以進行有效的監(jiān)督和控制。

　　12、財務對大藥房失控。大藥房的進、銷、存賬均由柜臺營業(yè)員自己登記，財務處只由費用會計登記金額賬，沒有登記相關(guān)的商品品種明細和數(shù)量，因而無法對該業(yè)務進行有效的監(jiān)督和控制。

違章建筑應該是哪個部門來評估
違章建筑的認定是由縣級以上人民土地行政主管部門負責的，現(xiàn)實情況中一般是由住建部門和市政管理部門負責的。違章建筑的認定，是通過城市規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷建筑是不是違章建筑，要讓房屋當?shù)氐某鞘幸?guī)劃行政主管部門出具證明。

違章建筑的認定標準
違章建筑依其“違章”的程度不同，有各種不同的情況。從違章建筑的建筑人有無土地使用權(quán)上說，違章建筑大體上可以分為兩種：

一是建筑人未取得土地使用權(quán)，因而也無法取得建筑許可證;

二是在自己取得土地使用權(quán)的土地上建造違章建筑物，即雖有利用該建筑物占有范圍內(nèi)的土地建造房屋等建筑物的權(quán)利，但未經(jīng)取得建筑許可證而擅自建設(shè)的建筑違章建筑，主要包括：

1、未申請或申請未獲得批準，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑。

2、擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑。

3、擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑。

4、擅自將臨時建筑設(shè)成為性建筑。

如何對違章建筑進行處罰
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證所建設(shè)的，由縣級以上城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設(shè)，尚可采取改正措施消除影響的，可以限期改正，處工程造價5%以上，10%以下的罰款。

無法采取改正措施消除影響的，限期拆除。不能拆除的，沒收實物并處以相應的罰款。所以說，對于建筑物、違法建筑物是不是一律拆除，顯然不是的。對于可以責令改正的，要積極地去責令改正，消除影響。只有在不能夠改正的情況下，才能限期拆除或者是沒收實物。

依據(jù)《土地管理法》集體土地上建筑物如果要被征收的，只能由省級部門或者國家相關(guān)部門才可以征收，區(qū)級行政部門或者市級部門、鎮(zhèn)相關(guān)部門都沒有征收的權(quán)利，當然也沒有拆遷的權(quán)利。

1.對設(shè)備報廢工作重視不夠

有些企業(yè)對設(shè)備的前期管理很重視，包括設(shè)備的購置、使用和維護，但對設(shè)備報廢管理工作重視不夠。

認為設(shè)備達到報廢條件就報廢，沒有對報廢設(shè)備進行系統(tǒng)論證，只是簡單的根據(jù)設(shè)備的到期年限、陳舊狀況以及所需配件的限制，就確定設(shè)備是否報廢。

設(shè)備報廢后也沒有進行妥善保管，將報廢設(shè)備看作是一堆廢料，沒有保值增值意識。

2.設(shè)備報廢制度不健全

對于報廢設(shè)備沒有一個規(guī)范的程序?qū)ζ溥M行制約，沒有對報廢管理制度進行細化，沒有設(shè)備報廢申報、鑒定及處置的具體實施細則，報廢工作隨意性強。

3.設(shè)備報廢流程不規(guī)范

有些企業(yè)報廢流程過于簡單，尤其對于重大或成批設(shè)備，在進行設(shè)備報廢的時候，也是和普通設(shè)備報廢流程一樣。

沒有企業(yè)設(shè)備報廢鑒定小組出具的鑒定報告等，很隨意地就報廢了，

致使有些性能還可以，價值較高的設(shè)備沒有充分發(fā)揮其應有的價值。

4 評估方法
? 成本法
? 市場比較法
? 剩余法
? 收益法
? 假設(shè)開發(fā)法
? 基準地價法
? 路線價法
5 評估特點
6 評估參考
7 現(xiàn)狀分析
8 存在問題
9 圖書信息
10 內(nèi)容簡介
11 圖書目錄

房地產(chǎn)評估
隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的新的增長點，但同時房地產(chǎn)也是容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟、引發(fā)金融風險的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風險和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押評估體系的健全就顯得極為重要。
中文名房地產(chǎn)估價全 稱房地產(chǎn)價格評估行 業(yè)房地產(chǎn)分 類一般評估
目錄
1 估價概述
2 評估類型
3 評估原則
估價概述編輯
房地產(chǎn)估價 全稱房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進行估價,也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有性、技術(shù)性、復雜性，是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。
房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價。
建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。
土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達程度和土地的平整程度。
三通一平指水、電、道路通，土地平整。
七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。
資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價格的比率。實質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。
標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
出讓地價、轉(zhuǎn)讓地價和其他地價。
房屋重置價格是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
是指、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
補地價是指在更改原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給的一筆地價。

評估類型編輯 播報
1、一般評估：
這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構(gòu)，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。
2、房地產(chǎn)抵押評估：
這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它由金融部門或委派的評估機構(gòu)進行評估，評估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。
3、特定評估：
這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值，計算繳納稅費。
評估原則編輯 播報
1立、客觀、公正原則 2合法原則 3價值時點原則 4替代原則 5高佳利用原則 6謹慎原則
（來自于房地產(chǎn)評估師考試教材）
1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。
2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價格趨于一致。
3、有效使用原則：以佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價格。
4、貢獻原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)
5、合法原則：房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進行。測算房地產(chǎn)的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎(chǔ)。
6、估價時點的原則 ：估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該日期的價格。 房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產(chǎn)的價格時，假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。
[編輯]房地產(chǎn)評估的程序
1、明確評估基本事項
明確評估目的：在受理評估業(yè)務時，通常由委托方提出評估目的，并將評估目的寫在評估報告上。
了解評估對象
確定評估基準日：常以年、月、日表示
簽訂評估合同：它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事項。
2、制定工作計劃
3、實地查勘收集資料：實地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟，并要做記錄。
4、測算被評估房地產(chǎn)價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。
5、綜合分析確定評估成果
6、撰寫評估報告

整體資產(chǎn)評估的收益現(xiàn)值

是將評估對象剩余壽命期間每年(或每月)的預期收益，用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評估基準日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價值的方法。收益現(xiàn)值法通常用于有收益企業(yè)的整體評估及無形資產(chǎn)評估等。

此方法，國外用得普遍，在國內(nèi)也是技術(shù)型資產(chǎn)評估的主要方法。它的出發(fā)點是資產(chǎn)的價值由使用所產(chǎn)生的效益大小決定，不考慮其成本。

使用收益法的前提條件是：

要能夠確定和量化資產(chǎn)的未來獲利能力、凈利潤或凈現(xiàn)金流量;

能夠確定資產(chǎn)合理的折現(xiàn)率。對于收益可以量化的機器設(shè)備，可用收益法評估，如生產(chǎn)線、成套化工設(shè)備等。

收益法的優(yōu)點在于它可以充分考慮資產(chǎn)的各種貶值因素，并且，由于是用未來收益來衡量資產(chǎn)的價值，其結(jié)果較容易被投資者所接受。其局限性是，大多數(shù)設(shè)備因為所預測的現(xiàn)金流量是由包括房屋、機器設(shè)備在內(nèi)的固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、土地、無形資產(chǎn)等整體資產(chǎn)帶來的，很難量化到單臺機器設(shè)備上。預測未來收益和確定折現(xiàn)率的主觀因素較大，兩者直接影響評估結(jié)果的準確性和可信性。

在運用收益法評估時，應注意其收益期限不能是無限期;要考慮設(shè)備的技術(shù)含量、技術(shù)進步是否有提前淘汰被評估設(shè)備的可能性。稍有疏忽即將帶來風險。鑒于以上受到收益預測的限制等因素，故在評估工作中，收益法多作為一種補充法，用來確定設(shè)備的功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，同時用來分析企業(yè)是否存在無形資產(chǎn)。

準則編輯 播報
根據(jù)我國資產(chǎn)評估管理要求和國際資產(chǎn)評估慣例，資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)評估準則有重置成本、現(xiàn)行市價、收益現(xiàn)值和清算價格等四種。
1．重置成本
重置成本也稱現(xiàn)行成本或重置價值，它是指在現(xiàn)時條件下，按功能重置資產(chǎn)，并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本。 重置成本標準建立在資產(chǎn)續(xù)用的前提下才可使用，如果資產(chǎn)改變用途，或是無法經(jīng)營而中斷運轉(zhuǎn)，在資產(chǎn)評估中就應改用其他價格標準。資產(chǎn)的續(xù)用形式有在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用和移用續(xù)用，不同續(xù)用形式會影響重置成本計價所考慮的具體因素。
2．現(xiàn)行市價
現(xiàn)行市價是指無形資產(chǎn)評估在公開市場上的銷售價格，這種銷售可以是實際銷售，也可以是模擬銷售?，F(xiàn)行市價應是在有充分的市場競爭，交易雙方都沒有壟斷及強制，而且雙方都有足夠時間和能力了解實情，具有立的判斷和理智的選擇的條件下進行。決定資產(chǎn)現(xiàn)行市價的基本因素有：資產(chǎn)本身的再生產(chǎn)格。一般來講，資產(chǎn)價格高低取決于其生產(chǎn)成本的高低；資產(chǎn)現(xiàn)時功能狀況、質(zhì)量因素、技術(shù)參數(shù)及損耗狀況，在一般情況下就會優(yōu)價；市場供需情況，一般情況一項資產(chǎn)供大于求，其價格會下降；如果求大于供，價格就會上。
我國在現(xiàn)時情況下，資產(chǎn)評估準則尚未完全形成，市場信息渠道尚不夠暢通，評估者的實踐經(jīng)驗有待進一步提高。因此，除土地及房屋評估以外，以現(xiàn)行市價作為價格標淮，對某些資產(chǎn)評估時尚有一定難度。
3．收益現(xiàn)值
收益現(xiàn)值是指資產(chǎn)評估產(chǎn)生的未來凈現(xiàn)金流量的貼現(xiàn)現(xiàn)值之和。收益現(xiàn)值的本質(zhì)是本金市場價格，是剩余價值的本金化。在市場經(jīng)濟條件下、投資者投資的直接目的是為了獲得預期收益。在正常的經(jīng)營條件下，投資者欲獲得更多的收益，就在資產(chǎn)方增加投資或提高收益率。投資越多資產(chǎn)價值就越大，反之越小。從本金運動的目的看，本金和收益是可以相互轉(zhuǎn)化的，投入一定量的本金，可獲得—定量的收益，反之，根據(jù)一定量的收益，也可追溯為一定量相應的本金。這就形成了兩個概念：一是本金收益率，即投入的本金與預期收益的比率，二是收益本金化率，即預期收益還原為本金的比率。收益現(xiàn)值就是年預期收益除以適用本金收益率后的商。
以收益現(xiàn)值作為資產(chǎn)的價格標準，意味著資產(chǎn)所有者流動的不是一般的商品買賣，而是將資產(chǎn)作為收益能力來買賣，無形資產(chǎn)評估在預期收益比較穩(wěn)定的情況下：
資產(chǎn)現(xiàn)值=收益現(xiàn)值=預期收益/適用資產(chǎn)收益率
收益現(xiàn)值標準在應用中有兩個不足，一是決定收益現(xiàn)值的預期收益額和資產(chǎn)收益率預測起來因難。二是用預期收益作為被評資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，似乎與資產(chǎn)實體本身無關(guān)，故用起來難度大。但盡管如此，收益現(xiàn)值仍有其無法替代的性。
收益現(xiàn)值標準是在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提下，資產(chǎn)評估準則只能是整體資產(chǎn)或具有單獲利能力的資產(chǎn)，并且在預期收益較為穩(wěn)定的條件下應用才較為科學。
4．清算價格
清算價格是指企業(yè)無形資產(chǎn)評估停止經(jīng)營或破產(chǎn)后.要求在一定期限內(nèi)以變現(xiàn)的方式處理其資產(chǎn)，以清償債務和分配剩余權(quán)益條件下所采用的資產(chǎn)價值，也就是在非正常市場條件下資產(chǎn)拍賣的價格。企業(yè)停業(yè)的原因多種多樣，可能是破產(chǎn)或是歇業(yè)，也可能是合作期滿。但無論是什么原因停業(yè)，其核心問題都是清償債務，而且通常情況下要以現(xiàn)金形式償還。這就決定了清算價格的基本特點是快速變現(xiàn)。由于受到期限限制和買主限制，其價格一般大大低于現(xiàn)行市價。清算價格有強制清算價格，有序清算價格和續(xù)用清算價格。以清算價格作為資產(chǎn)的計價標準，稱為清算價格標準。
資產(chǎn)評估業(yè)務的價格標準應根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務的性質(zhì)、評估目的和前提條件加以選樣。從原則上說，資產(chǎn)評估業(yè)務和價格類型應該是嚴格匹配的，不存在資產(chǎn)評估準則的相互替代問題。但在實踐中出于種種原因和評估條件的需要，具體操作時可能產(chǎn)生價格類型替代的必要性。在某些情況下，這種替代還可能提高評估質(zhì)量和資產(chǎn)業(yè)務質(zhì)量，也便于實際操作。

拆遷廠房評估方法和補償方法補償不合理，提高征地拆遷補償
導讀：1、市場比較法。2、成本法。3、收益法。4、假設(shè)開發(fā)法。5、基準地價修正法。拆遷廠房補償標準1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣依法批準的征地補償安置方案規(guī)定。
拆遷廠房評估方法和補償標準
拆遷廠房評估方法和補償標準
廠房主要還是用于公司或者是企業(yè)的一些材料和物資的加工和存貯的作用的，而且一般位于城市的周邊占地面積很大的，但是對于土地不夠的時候就會被拆遷了，那么在拆遷補償?shù)臅r候拆遷廠房評估方法是什么呢。
一、拆遷廠房評估方法

1、市場比較法。市場比較法是具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。

2、成本法。成本法是通過求取估價對象在估價時點的或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

3、收益法。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設(shè)開發(fā)法。是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準地價修正法?；鶞实貎r修正法是在確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

二、拆遷廠房補償標準

1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣依法批準的征地補償安置方案規(guī)定。

2、按規(guī)定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。原土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用年平均年產(chǎn)值的30倍的土地管理規(guī)定，已經(jīng)在《土地管理法》中刪除。

征收農(nóng)民土地，應有合法項目，按照國有土地補償程序，給予被征收人合理補償，先補償，再征收，任何違反以上基本原則的征收行為都屬于違法征收。被征收人可以拒絕簽訂征地補償安置協(xié)議，以申請信息公開，提起行政復議，行政訴訟等方式爭取自己的合法權(quán)利。

以上的內(nèi)容就是關(guān)于廠房拆遷的時候補償?shù)囊?guī)定了，補償標準是根據(jù)相關(guān)部門規(guī)定的，以及根據(jù)五種拆遷廠房評估方法的計算的，分別是市場比較法、成本和收益法、假設(shè)開發(fā)法以及基準地價修正法的計算得來的，但是基本的就是安置費和拆遷補償費還是有點。

主營產(chǎn)品: 資產(chǎn)評估報告,固定資產(chǎn)評估,財務審計報告,專項目審計報告

成都帕克資產(chǎn)評估事務所(有限合伙)）是四川省財政廳注冊成立、四川省資產(chǎn)評估協(xié)會監(jiān)管的評估機構(gòu)，企業(yè)實收注冊資本700萬元?，F(xiàn)位于中國（四川）自由貿(mào)易試驗區(qū)成都高新區(qū)益州大道中段555號星空國際B座10樓。目前，從事資產(chǎn)評估業(yè)務的人員有10余人，具有其他職稱的人員有20余人，均具有本科以上學歷，業(yè)務素質(zhì)良好。設(shè)有知識產(chǎn)權(quán)部、資產(chǎn)評估部、業(yè)務審計部、業(yè)務發(fā)展部、行政人事部等職能部門：提供IPO上市、資產(chǎn)重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、品牌評估、投融資評估等服務，資產(chǎn)減值評估、無形資產(chǎn)增資、知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押、車輛評估、房地產(chǎn)評估、損失評估、司法鑒定等資產(chǎn)評估業(yè)務和審計業(yè)務。 我們以完善的評估實踐團隊、豐富的評估經(jīng)驗和嚴謹?shù)姆諔B(tài)度，為委托人和服務對象提供的服務，得到各級領(lǐng)導、社會各界和司法部門的充分認可和高度贊揚。的價格評估為服務對象提供了可靠的利益保護。 公司自成立以來，竭誠為企業(yè)提供的資產(chǎn)評估咨詢服務。已開展資產(chǎn)評估業(yè)務*百項，無投訴。具有良好的社會信譽和企業(yè)影響力。客戶和報告使用者對我們的執(zhí)業(yè)水平和服務態(tài)度給予了很高的評價。 成都帕克資產(chǎn)評估事務所(有限合伙)內(nèi)部管理制度非常健全，運作流程規(guī)范，依托我們的優(yōu)勢、信息優(yōu)勢、人才優(yōu)勢，秉承“客觀公正、誠信服務、勤勉負責、進取、”的宗旨“效率、微利、義利”的經(jīng)營理念，通過我們?nèi)w員工的敬業(yè)努力，為新老客戶提供的服務評價和咨詢服務。

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